2025타경101679 부산 북구 덕천동 홍익빌레트 경매｜905호, HUG 임차권 인수조건 변경 주거용 오피스텔 분석2025타경101679 덕천동 홍익빌레트 905호 경매 물건입니다오늘 분석할 물건은 부산 북구 덕천동 385-7 홍익빌레트 9층 905호입니다.도로명주소는 부산 북구 의성로109번길 21입니다.본건은 주거용 오피스텔로 표시되어 있으며, 사용승인은 2016년 5월 31일입니다.총 15층 중 9층 물건입니다.감정가는 1억 3,200만 원입니다.현재 최저가는 9,240만 원입니다.입찰보증금은 924만 원입니다.매각기일은 2026년 7월 30일입니다.현재 2회차 70% 구간에서 진행됩니다.핵심 요약표구분내용사건번호서부산7계 2025타경101679소재지부산 북구 덕천동 385-7 홍익빌레트 905호도로명주소부산 북구 의성로109번길 21용도오피스텔, 주거용경매구분강제경매채권자주택도시보증공사채무/소유자김OO감정가132,000,000원현재 최저가92,400,000원최저가율감정가의 70%입찰보증금9,240,000원매각기일2026년 7월 30일다음 예정가64,680,000원전용면적55.47㎡약 평수약 16.8평층수15층 중 9층사용승인2016년 5월 31일임차권자김OO임차보증금160,000,000원전입 / 확정2022년 3월 2일 / 2022년 2월 11일경매신청채권자주택도시보증공사특이사항대항력 포기 및 잔존보증금 청구 포기 확약서 제출 표시관리비 체납약 1,300,000원 진술핵심 포인트인수조건 변경 확인, 임차권 말소, 관리비, 명도, 기계식 주차입지 분석｜숙등역 인근, 덕천동 생활권본건은 부산 북구 덕천동, 부산도시철도 3호선 숙등역 남서측 인근에 위치합니다.주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.구분내용위치부산도시철도 3호선 숙등역 남서측 인근생활권덕천동, 숙등역, 구포·덕천 생활권주변환경단독주택, 공동주택, 근린생활시설교통차량 접근 가능대중교통시내버스 및 도시철도 인근교통상태무난도로남동측 약 6m 도로 접함용도지역일반상업지역숙등역 인근 생활권이라는 점은 장점입니다.오피스텔은 교통 접근성이 임대수요에 큰 영향을 주기 때문에, 역세권 접근성은 긍정적으로 볼 수 있습니다.다만 실제 도보거리, 골목 접근성, 주차 편의성, 주변 소음은 현장에서 확인해야 합니다.건물 정보｜홍익빌레트구분내용건물명홍익빌레트위치부산 북구 덕천동 385-7사용승인2016년 5월 31일전체 층수지하 1층, 지상 15층구조철근콘크리트구조용도공동주택 및 업무시설본건 층수9층승강기비상용 1대주차자주식 2대, 기계식 46대 표시전용면적55.47㎡2016년식으로 약 10년차 건물입니다.신축급은 아니지만, 오래된 구축 오피스텔은 아닙니다.다만 주차가 기계식 위주로 표시되므로, 실제 차량 이용 편의성은 반드시 확인해야 합니다.물건 특징｜9층 905호, 전용 55.47㎡본건은 홍익빌레트 9층 905호입니다.구분내용호수905호층수9층전체 층수15층전용면적55.47㎡약 평수약 16.8평공용면적16.5㎡대지권8.3㎡사용승인2016년 5월전용 55㎡ 규모의 주거용 오피스텔입니다.원룸형보다는 넓고, 1~2인 가구 또는 소형 주거 수요를 검토할 수 있습니다.입찰 전에는 내부 구조가 투룸인지, 방 구성은 어떤지, 실사용 면적이 어떤지 확인해야 합니다.특히 주거용 오피스텔은 관리비, 주차, 대출, 세금, 환금성이 아파트와 다르므로 별도 검토가 필요합니다.토지이용계획 monsclean.com/68 및 제한사항제공자료상 토지이용계획은 다음과 같습니다.구분내용용도지역일반상업지역기타방화지구기타가로구역별최고높이제한지역일반상업지역 내 주거용 오피스텔입니다.이미 사용승인된 건물이므로 일반적인 입찰 자체에는 큰 문제는 없어 보입니다.다만 오피스텔은 주택 수 산정, 취득세, 대출, 임대소득 신고 등에서 아파트와 다를 수 있으므로 세무와 금융 조건을 확인해야 합니다.가격 분석｜감정가 1.32억, 최저가 9,240만 원본건 감정가는 132,000,000원입니다.현재 2회차 최저가는 92,400,000원입니다.회차별 진행 내역은 다음과 같습니다.회차매각기일최저가결과변경2026년 5월 21일92,400,000원변경1회차2026년 6월 25일132,000,000원유찰2회차2026년 7월 30일92,400,000원진행3회차 예정2026년 9월 3일64,680,000원예정4회차 예정2026년 10월 8일45,276,000원예정현재 최저가는 감정가의 70%입니다.오피스텔 경매에서는 70% 구간에서도 유찰되는 경우가 많지만, 본건은 인수조건 변경으로 보증금 인수 리스크가 낮아진 것으로 표시되어 관심을 받을 수 있습니다.다만 관리비 체납과 임차권 말소, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.가격지표 및 실거래 참고제공자료상 가격지표는 약 1억 6,100만 원으로 표시됩니다.또한 2016년 12월 10층 거래가 약 1억 5,172만 원으로 표시됩니다.구분내용과거 매매 사례2016년 12월 10층 약 151,720,000원가격지표약 161,000,000원현재 감정가132,000,000원현재 최저가92,400,000원가격만 보면 현재 최저가는 낮아 보입니다.하지만 오피스텔은 실거래가 많지 않고, 감정가와 실제 매도 가능 가격이 차이 날 수 있습니다.주변 중개업소를 통해 현재 매매 가능가와 임대 가능가를 확인해야 합니다.임대 사례 참고제공자료상 임대 사례는 다음과 같습니다.계약일층수전용면적보증금월세2025.02.1415층55.5㎡110,000,000원-2021.10.2012층55.5㎡10,000,000원500,000원최근 전세로 1억 1,000만 원 사례가 표시됩니다.현재 최저가 9,240만 원은 해당 전세 사례보다 낮습니다.다만 본건은 임차권등기와 경매 이력이 있는 물건이고, 관리비 체납이 있어 정상 임대 전까지 비용이 발생할 수 있습니다.인근 낙찰사례 비교제공자료상 인근 오피스텔 낙찰사례는 다음과 같습니다.사건물건전용면적감정가최저가낙찰가응찰자매각가율2024타경100948[1]메디앙 602호29.4㎡56,000,000원35,840,000원43,000,000원4명77%2024타경100948[2]메디앙 803호30.0㎡58,000,000원37,120,000원45,000,000원4명78%2024타경100948[3]메디앙 903호30.0㎡58,000,000원37,120,000원45,000,000원5명78%2024타경100283[2]라움빌 205호28.5㎡135,000,000원46,305,000원53,690,000원2명40%2024타경100283[3]라움빌 206호28.5㎡135,000,000원46,305,000원53,690,000원2명40%인근 사례는 소형 오피스텔 위주라 본건과 직접 비교는 어렵습니다.다만 부산 북구 주거용 오피스텔은 낙찰가율이 높게 형성되는 물건과 낮게 형성되는 물건이 갈립니다.권리와 임차인 문제가 정리된 물건은 경쟁이 붙을 수 있지만, 홍익동 누수 인수 리스크가 있으면 낙찰가가 크게 낮아질 수 있습니다.북구 주거용 오피스텔 매각통계제공자료상 최근 6개월 부산 북구 주거용 오피스텔 매각통계는 다음과 같습니다.구분내용진행건수68건매각건수19건매각율27.9%평균 매각가율42.7%평균 응찰자3.7명북구 주거용 오피스텔은 전체적으로 매각가율이 높지 않은 편입니다.즉, 아파트처럼 무조건 70%에서 경쟁이 치열하다고 볼 수는 없습니다.다만 본건은 인수조건 변경으로 보증금 인수 부담이 낮아진 것으로 표시되므로, 단순 통계보다 개별 권리관계 확인이 중요합니다.권리분석｜선순위 임차권과 인수조건 변경본건은 권리분석이 가장 중요합니다.등기상 주요 권리는 다음과 같습니다.| 접수일 | 권리 | 권리자 | 채권액 ||---|---|---:|| 2017.03.15 | 소유권 | 김OO | - || 2024.04.24 | 임차권 | 김OO | 160,000,000원 || 2025.07.17 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 160,000,000원 |처음 보면 선순위 임차권과 대항력 임차인 때문에 위험한 물건으로 보입니다.임차인 김OO은 전입일이 2022년 3월 2일이고, 확정일자는 2022년 2월 11일입니다.보증금은 160,000,000원입니다.감정가보다 임차보증금이 더 큰 구조입니다.원칙적으로 이런 물건은 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자 인수 여부가 문제가 될 수 있습니다.하지만 제공자료상 중요한 변경 내용이 있습니다.인수조건 변경｜주택도시보증공사 확약서 제출제공자료상 주택도시보증공사로부터 2026년 5월 11일자로 다음 취지의 확약서가 제출된 것으로 표시됩니다.구분내용주체주택도시보증공사양도 전 임차인김OO핵심 내용임차보증금에 대해 우선변제권만 주장대항력포기잔존보증금 청구전액 변제받지 못해도 매수인에게 청구하지 않겠다는 취지임차권등기말소 동의효과보증금 이하 매각 시에도 매수인 인수 보증금 없음으로 표시이 내용이 사실상 본건의 핵심입니다.기존에는 대항력 임차인으로 인해 낙찰자가 보증금 일부를 인수할 수 있는 위험이 있었습니다.하지만 위 확약서가 매각물건명세서에 반영되었다면, 보증금 이하로 매각되더라도 낙찰자가 잔존 보증금을 인수하지 않는 구조로 볼 수 있습니다.다만 입찰 전 반드시 법원 매각물건명세서 원문에서 이 내용이 최종 반영되어 있는지 확인해야 합니다.임차인 및 점유관계제공자료상 임차인 관련 내용은 다음과 같습니다.구분내용임차인김OO임차보증금160,000,000원전입2022년 3월 2일확정일자2022년 2월 11일점유기간2022년 2월 28일부터 표시임차권등기2024년 4월 24일채권양수인주택도시보증공사배당요구경매신청일 기준 표시현황조사현장에서 거주자 확인 못함전입세대현황조사상 전입세대 없음, 별도 자료상 과거 이OO 말소 표시현황조사에서는 실제 점유자를 만나지 못한 것으로 표시됩니다.또한 부동산 전입세대확인서상 전입세대는 없었다는 내용이 있습니다.다만 과거 전입세대 열람에는 이OO이 말소로 표시됩니다.즉, 현재 공실인지, 기존 임차인이 이미 퇴거했는지, 내부 물건이 남아 있는지 확인해야 합니다.배당 예상 구조현재 최저가 기준 예상 배당은 다음과 같이 표시됩니다.순위배당자예상배당액경매비용-2,892,800원임차인 김OO89,507,200원잔액-0원감정가보다 임차보증금이 높기 때문에 보증금 전액 배당은 어렵습니다.다만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기한다는 취지의 확약서를 효과적인 홍익동 누수 제출한 것으로 표시되므로, 매수인 인수 부담은 없는 것으로 정리되는 구조입니다.입찰 전 확인할 부분은 다음과 같습니다.확인 항목내용확약서 원문법원 문건에서 직접 확인매각물건명세서인수조건 변경 문구 반영 여부임차권등기말소 동의 내용 확인실제 점유공실 또는 잔존 물건 확인관리비체납액 및 인수 가능액 확인배당주택도시보증공사 배당 구조 확인관리비 체납 확인｜약 130만 원현황조사 내용상 건물 관리인의 진술로 관리비 약 130만 원 체납이 표시됩니다.구분내용관리비 체납약 1,300,000원확인 주체건물 관리인 진술확인 필요공용부분과 전용부분 구분입찰 전 조치관리사무소 또는 관리인 재확인 필수오피스텔은 관리비가 아파트보다 높게 나오는 경우가 많습니다.또한 공용부분 미납관리비는 낙찰자가 인수할 수 있는 부분이 있어 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.확인 항목내용총 미납관리비현재 기준 체납액공용부분낙찰자 인수 가능액전용부분기존 점유자 부담 여부연체료추가 발생 여부전기·수도별도 체납 여부월 평균 관리비향후 보유비용 계산기계식 주차비별도 부과 여부명도 가능성자료상 예상 명도비용은 약 2,370,000원입니다.구분내용예상 명도비용약 2,370,000원컨테이너1대 기준운반 및 보관료약 1,100,000원노무비약 1,170,000원다만 현황조사상 실제 점유자를 만나지 못했습니다.전입세대가 없고 임차권등기 후 채권이 주택도시보증공사로 넘어간 상태라면 공실일 가능성도 있습니다.하지만 내부에 짐이 남아 있거나, 기존 임차인이 점유를 유지하고 있을 가능성도 배제하면 안 됩니다.확인 항목내용실제 공실 여부현장 확인 필요잔존 동산내부 짐 존재 여부기존 임차인연락 가능 여부인도명령필요 여부 확인임차권 말소말소 시점 확인관리비체납액 정리내부 상태수리비 확인주차 및 관리상태 확인홍익빌레트는 기계식 주차 비중이 높습니다.구분내용자주식 주차2대기계식 주차46대승강기비상용 1대건물 용도공동주택 및 업무시설기계식 주차는 실제 사용 가능 여부가 매우 중요합니다.입찰 전 반드시 다음을 확인해야 합니다.확인 항목내용기계식 주차 작동정상 운행 여부차량 제한SUV, 대형차 가능 여부주차 배정905호 주차 가능 여부주차비별도 관리비 여부유지보수고장, 수리비, 장기수선공용부 상태복도, 계단, 승강기관리주체관리비 징수와 운영상태주차 불편은 향후 임대와 매도에 영향을 줄 수 있습니다.임대수익 검토제공자료상 예상 임대수익은 보증금 4,800만 원, 월세 112만 원 가정으로 표시됩니다.구분내용현재 최저가92,400,000원예상 보증금48,000,000원예상 월세1,120,000원예상 대출36,960,000원예상 자기자금55,440,000원자료상 예상 수익률연 24.24% 가정수익률 수치만 보면 매우 높아 보입니다.하지만 실제로 월세 112만 원이 가능한지는 현장 중개업소 확인이 필요합니다.최근 임대 사례로는 전세 1억 1,000만 원, 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원 사례가 표시됩니다.따라서 월세 112만 원은 보수적으로 검증해야 합니다.실제 수익률 계산에는 다음을 반영해야 합니다.항목반영 이유관리비오피스텔 관리비 부담주차기계식 주차 사용성공실기간임차인 구할 때까지 기간수리비내부 상태 확인취득세오피스텔 세금대출이자담보대출 금리중개수수료임대 및 매도 시 비용관리비 체납약 130만 원 확인 필요대출 및 자금계획현재 최저가는 92,400,000원이고, 입찰보증금은 9,240,000원입니다. 효과적인 홍익동 누수 주거용 오피스텔은 아파트보다 대출 조건이 다를 수 있습니다.특히 임차권등기와 관리비 체납이 있는 물건은 금융기관이 보수적으로 볼 수 있습니다.입찰 전 필요한 자금 항목은 다음과 같습니다.항목내용입찰보증금9,240,000원잔금낙찰가에서 보증금 제외취득세오피스텔 취득세 확인등기비용법무비 포함관리비약 130만 원 체납 확인명도비약 237만 원 예상수리비내부 상태 확인 필요공실비용재임대까지 기간대출이자오피스텔 대출 조건예비비임차권 말소, 관리비, 수리비 대비낙찰가가 낮아 보여도 관리비, 취득세, 수리비, 공실기간을 합산해야 실제 수익성이 나옵니다.이 물건의 장점첫째, 숙등역 인근 주거용 오피스텔입니다.도시철도 접근성이 있는 덕천동 생활권입니다.둘째, 현재 최저가가 9,240만 원입니다.감정가 1.32억 대비 70%로 진행됩니다.셋째, 전용 55.47㎡로 원룸형보다 넓습니다.1~2인 가구 수요를 검토할 수 있습니다.넷째, 주택도시보증공사의 확약서가 제출된 것으로 표시됩니다.보증금 인수 위험이 낮아진 구조로 보입니다.다섯째, 임차권등기 말소 동의 내용이 표시됩니다.입찰 전 원문 확인 시 장점이 될 수 있습니다.여섯째, 최근 전세 사례가 1.1억으로 표시됩니다.현재 최저가와 비교하면 가격 메리트가 있습니다.일곱째, 수익형 운영을 검토할 수 있습니다.다만 실제 월세는 반드시 현장 확인이 필요합니다.이 물건의 주의할 점첫째, 원래는 선순위 임차권·대항력 임차인 이슈가 있던 물건입니다.확약서와 인수조건 변경을 반드시 확인해야 합니다.둘째, 임차보증금 1.6억이 감정가보다 큽니다.일반적인 물건보다 권리확인이 중요합니다.셋째, 관리비 약 130만 원 체납 진술이 있습니다.공용부분 인수 가능액을 확인해야 합니다.넷째, 현황조사상 실제 점유자를 만나지 못했습니다.공실 여부와 내부 물건을 확인해야 합니다.다섯째, 기계식 주차 비중이 높습니다.차량 이용자에게 단점이 될 수 있습니다.여섯째, 오피스텔 매각가율이 낮은 지역 통계가 있습니다.환금성과 임대수요를 보수적으로 봐야 합니다.일곱째, 예상수익률 자료를 그대로 믿으면 안 됩니다.실제 월세, 관리비, 공실기간을 반영해야 합니다.입찰 전 체크리스트체크 항목확인 내용기존 작성 여부신규 분석 물건매각물건명세서인수조건 변경 문구 최종 확인확약서주택도시보증공사 확약서 원문 확인임차권등기말소 동의 및 말소 절차 확인대항력 포기법원 문건 반영 여부 확인잔존보증금매수인 청구 포기 문구 확인실제 점유공실 또는 잔존 동산 확인관리비약 130만 원 체납액 현재 기준 확인주차기계식 주차 정상 작동 여부내부 상태누수, 하자, 옵션, 수리비 확인임대수요숙등역 인근 월세 시세 확인대출주거용 오피스텔 담보대출 가능액 확인취득세오피스텔 세금 확인입찰가관리비·수리비·공실기간 반영입찰가 전략현재 최저가는 92,400,000원입니다.가격지표는 약 1억 6,100만 원으로 표시되고, 최근 전세 사례는 1억 1,000만 원으로 표시됩니다.다만 부산 북구 주거용 오피스텔 평균 매각가율은 최근 6개월 기준 약 42.7%로 낮게 나타납니다.본건은 인수조건 변경이 명확하다면 일반적인 위험물건보다 평가가 좋아질 수 있습니다.입찰가 산정 시 고려할 비용은 다음과 같습니다.비용 항목반영 이유취득세·등기비용오피스텔 취득 비용관리비 체납약 130만 원 확인 필요명도비공실 여부 불명확수리비내부 상태 확인 필요임차권 말소절차 확인 필요공실기간임차인 재모집 기간주차 홍익동 누수 리스크기계식 주차대출이자오피스텔 대출 조건환금성오피스텔 매도 수요 제한보수적으로는 9,500만 원~1억 500만 원대를 중심으로 검토할 수 있습니다.확약서와 인수조건 변경이 명확하고, 공실이 확인되며, 관리비 체납이 크지 않고, 내부 상태가 양호하다면 1억 1천만 원~1억 2천만 원 전후까지도 검토 여지는 있습니다.다만 1억 2천만 원 이상으로 올라가면 취득세, 관리비, 공실기간, 오피스텔 환금성을 감안해 실익을 신중히 따져야 합니다.투자 목적이라면 총투입금 1억 1천만 원 안팎에서 수익률이 맞는지가 핵심입니다.실거주 목적이라면 인수조건 변경이 확실하고 내부 상태가 양호할 때 검토할 수 있습니다.종합 의견2025타경101679 부산 북구 덕천동 홍익빌레트 905호는 전용 55.47㎡ 주거용 오피스텔 경매 물건입니다.감정가 1억 3,200만 원에서 1회 유찰되어 현재 최저가 9,240만 원으로 진행됩니다.이 물건은 단순 오피스텔 경매가 아니라, 선순위 임차권·대항력 임차인 이슈가 있었던 특수물건입니다.하지만 제공자료상 주택도시보증공사가 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하겠다는 취지의 확약서를 제출한 것으로 표시됩니다.이 내용이 매각물건명세서에 최종 반영되어 있다면, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 구조로 볼 수 있습니다.그럼에도 불구하고 입찰 전에는 반드시 확약서 원문, 매각물건명세서, 임차권 말소, 실제 점유, 관리비 체납을 확인해야 합니다.결론적으로 이 물건은 권리확인을 꼼꼼히 할 수 있는 투자자에게는 검토 가능한 덕천동 주거용 오피스텔입니다.초보자가 “HUG 물건이라 안전하다” 또는 “최저가가 싸다”는 이유만으로 접근하기에는 확인할 내용이 많습니다.이런 분께 추천합니다부산 북구 덕천동 주거용 오피스텔을 찾는 분숙등역 인근 임대수요를 검토하는 분임차권등기와 HUG 확약서 구조를 이해하는 분매각물건명세서를 직접 확인할 수 있는 분관리비 체납과 주차 문제를 확인할 수 있는 분소액 수익형 부동산을 장기 보유하려는 분오피스텔 대출과 세금을 미리 확인한 분이런 분은 특히 주의해야 합니다선순위 임차권 구조를 이해하지 못한 분확약서 원문을 확인하지 않고 입찰하려는 분관리비 체납액을 확인하지 않은 분기계식 주차 사용 가능 여부를 확인하지 않은 분예상수익률만 보고 접근하는 분오피스텔 취득세와 대출 조건을 확인하지 않은 분단기 시세차익만 보고 입찰하려는 분마무리부산 북구 덕천동 홍익빌레트 9층 905호, 사건번호 2025타경101679은 현재 최저가 9,240만 원으로 진행되는 주거용 오피스텔 경매입니다.입찰 전에는 반드시 주택도시보증공사 확약서, 대항력 포기, 잔존보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의, 매각물건명세서 인수조건 변경, 실제 점유 여부, 관리비 약 130만 원 체납, 기계식 주차, 내부 상태, 오피스텔 대출 가능성을 확인해야 합니다.입찰가 산정이나 권리분석, HUG 확약서 검토, 임차권등기 말소 확인, 명도 전략, 수익률 분석, 대출 가능성 검토가 필요하시면 상담을 통해 함께 검토해드리겠습니다.무리한 입찰보다 정확한 분석이 먼저입니다.#2025타경101679 #부산북구경매 #덕천동경매 #홍익빌레트 #부산오피스텔경매 #주거용오피스텔 #숙등역오피스텔 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